Эко амины сууцанд хөрөнгө оруулахын урт хугацааны өгөөж ба давуу тал

Гол санаа

Эко амины сууц нь зөвхөн байгальд ээлтэй байхаас гадна урт хугацааны эдийн засгийн үр ашигтай, хөрөнгө оруулалтын өгөөж өндөр шийдэл мөн гэдгийг харуулдаг. Доорх санаанууд нь эко сууцанд хөрөнгө оруулахын үнэ цэнэ, давуу тал, зах зээлийн боломжийг өргөн талбараар өгүүлж байна.

• Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ тасралтгүй өсөх боломжтой: Байгаль орчинд ээлтэй, чанартай материалын сонголттой барилга зах зээлийн эрэлтэд тэсвэртэй, ханш тогтвортой өсөх нөхцөлийг бүрдүүлдэг.
• Урт хугацааны үйл ажиллагааны зардал бодитоор буурна: Эрчим хүч хэмнэдэг систем, дэвшилтэт инженер шийдэл нь дулаан алдалтыг багасгаж, сарын тог, ус, халаалтын зардлыг илт багасгана.
• Хөрөнгө оруулалтын зах зээлийн эрсдэлийг багасгадаг баталгаа: Монгол төдийгүй олон улсад ийм төрлийн орон сууц эрэлт өндөртэй болж буй нь ирээдүйн үнэ цэнийн өсөлтийн гол баталгаа болно.
• Тав тух, эрүүл аюулгүй амьдрах орчин: Эко сууц нь дуу чимээ, агаарын болон хөрсний бохирдол бага, эрүүл, аюулгүй орчинг бүрдүүлдэг тул суугчдын сэтгэл ханамж өндөр байдаг.
• Хэрэглэгчийн шинэ хандлага, худалдан авалтын санаа өөрчлөгдөж байна: Өнөөдрийн гэр бүл, бизнес эрхлэгчид байгальд ээлтэй, тогтвортой эдийн засгийн үнэ цэнтэй сууцанд илүү анхаарал хандуулах болсон бөгөөд энэ нь зах зээлийн өргөн боломжийг нээж байна.
• Өгөөж нь зөвхөн экологид биш, бодитоор эдийн засгийн ашигт суурилж байна: Эко амины сууцны хөрөнгө оруулалтын шийдвэр нь зөвхөн экологийн нөлөөгөөр бус, өмчийн үнэ цэн, засвар үйлчилгээг багасгах, санхүүгийн хэмнэлт бий болгоход чиглэдэг.

Цаашид эко амины сууцны хөрөнгө оруулалтын бодит эдийн засгийн үр ашиг, амьдралын чанар болон нийгмийн ач холбогдол, олон салбарт үзүүлэх эерэг нөлөөний талаар илүү дэлгэрэнгүй мэдээлэл өгөх болно.

Танилцуулга

Сүүлийн жилүүдэд эко амины сууц нь зөвхөн байгальд ээлтэй орчин бүрдүүлэхээс цаашлах бөгөөд, Монголын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд хөрөнгө оруулах шинэ, ухаалаг чиг хандлага болон тогтсон байна. Эрчим хүчний хэмнэлт, тасралтгүй инноваци, амьдрах таатай орчныг бүрдүүлсэн технологи нь ийм орон сууцыг урт хугацааны найдвартай хөрөнгө оруулалт болгож байна.

Энэхүү өргөн хүрээтэй асуудлыг илүү нарийвчлан судалж, эко амьдрах орчны эдийн засгийн ашиг, түүний хөрөнгө оруулагч болон худалдан авагчдад үзүүлэх боломжийн талаар дараагийн хэсэгт дэлгэрэнгүй тайлбарлаж өгье.

Эко амины сууц гэж юу вэ?

Эко амины сууц нь байгаль орчинд ээлтэй технологи, ногоон инженерийн шийдэл дээр үндэслэн төлөвлөгдөж, баригддаг амины сууц юм. Ялангуяа дулаан алдвар багатай бүтээц, пассив барилгын зарчим, сэргээгдэх эрчим хүчний систем (нарны зай, дулааны насос гэх мэт), эрчим хүчний өөрөө хангалттай байдал, ус болон хог хаягдлын менежмент зэрэг шинэлэг шийдлийг хамардаг. Мөн ухаалаг тоног төхөөрөмж, харилцаа холбооны автомат систем, бохирдол багатай барилгын материалаар хийгдсэнээрээ онцлогтой.

• Жирийн амины сууцнаас тод ялгарах онцлог нь зөвхөн гаднах загвар, засал биш, дотор хийц, дулаалга, хэмнэлттэй системд оршдог.
• Монголын нөхцөлд эко барилга гэдэг нь зөвхөн эрчим хүч эдийн засгийн талаас биш, уур амьсгалыг хамгаалж, агаар, орчны чанарыг сайжруулахад хувь нэмэр оруулдаг.
• Эко суурь зарчим бүхий орчин баригдах тусам эзэмшигчид хөрөнгө оруулалтын өгөөж, үнэ цэнийг илүү удаан хугацаанд хүртдэг.

Энэ хэсэг нь дараагийн эдийн засгийн үр ашиг, бодит хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн нарийн шинжилгээг өрнүүлэх үндэс суурь болдог.

Эко сууцны давуу тал ба хөрөнгө оруулалтын үнэ цэнэ

Эко амины сууц нь түрээслэгч, худалдан авагч, хөрөнгө оруулагч, гэр бүлийн аль ч бүлгийн анхаарлыг татах үндсэн давуу талуудтай. Олон улсын болон Монголын зах зээлийн судалгаагаар эко стандартад нийцсэн орон сууцыг илүүд үздэг шинэ хэрэглэгчийн давхарга өсөж, үл хөдлөх хөрөнгийн урт хугацааны үнэ цэн, өгөөжийн хувьд онцгой байр суурь эзэлж байна.

• Үл хөдлөх хөрөнгийн өгөөж: 2021-2023 оны судалгаанд шинээр баригдсан эко амины сууц хөрөнгө оруулагчдад жилийн дунджаар 10-18% өртгийн өсөлт авчирсан бол, ихэнх жирийн орон сууц 7-12%-тай байсан нь бодит давуу тал болохыг харуулж байна. Сонгинохайрхан, Зайсангийн эко төслүүд дээр жишээ болгон 200 сая төгрөгийн хөрөнгө оруулалтад жилийн 32 сая төгрөгийн цэвэр ашиг бүртгэгдсэн тохиолдол тайлагнажээ.
• Үйл ажиллагааны зардал хэмнэх: Эко гэр бүлийн сууц нь жилд 25-40%-ийн тог дулааны хэмнэлт үзүүлж, ажиллуулах зардлыг дунджаар 4.2 сая төгрөгөөр бууруулж чадсан. Улаанбаатар болон орон нутагт үүссэн нарны эрчим хүчинд суурилсан шийдэл эдэлгээний нийт хугацаанд хэмнэлт авчирсаар байна.
• Зах зээлийн өсөлт, үнэлгээ: Залуу мэргэжилтэн, шинэ үеийн гэр бүлийн эрэлт өндөр байгаа эко суурьшлын бүсүүдэд сууц, газар, үл хөдлөхийн үнэ илүүрхэн өсөж байна. Дэлхийн зах зээл дээр “ногоон гэрчилгээтэй” сууц ердийн ижил хэмжээтэй орон сууцаас дунджаар 17-28% өндөр түрээс, үнэ цэнтэй байгааг судалгаа нотолжээ.

Түүнчлэн олон аж үйлдвэр болон салбарт эко амины сууцны зарчмыг нэвтрүүлэх боломж ч их. Жишээлбэл:

• Эрүүл мэндийн салбарт: Эко орчинд суурилсан сувиллын болон сувилгааны байгууллагуудыг барихад өвчтөний нөхөн сэргээлт түргэсдэг, авсан зардлын бууралт гардаг.
• Боловсролын салбарт: Сургууль, цэцэрлэгийн эко барилга нь сурагчид, багш нарын орчны аюулгүй байдлыг хангаж, урт хугацаанд хэмнэлтийг бий болгодог.
• Хөдөө аж ахуйн салбарт: Ногоон өвлийн хүлэмж, эко ферм бүхий амины сууцны загваруудыг ашиглавал ус, эрчим хүчний хэмнэлт хоёр дахин нэмэгдэж, үйлдвэрлэлийн зардал буурна.

Зөвхөн амьдрах бус олон салбарт эко шийдэл нь эдийн засгийн бодит өгөөж, инновацийн шинэ боломжийг нээж байна.

Эрчим хүчний хэмнэлт ба тогтвортой ажиллагааны санхүүгийн үр ашиг

Эко амины сууцны хамгийн чухал давуу тал нь эрчим хүчний хэрэглээг байнгын хэмнэх үлэмж нөлөөтэй. Монгол шиг эрс тэс хүйтэн, энергийн үнэ жилээс жилд өсөж буй нөхцөлд тогтвортой орших, зардлаа бууруулах хамгийн үр дүнтэй арга бол эко интерьераар шийдсэн орон сууц.

• Технологийн дэвшилт: Өндөр чанартай дулаалгын материал, хоёр болон гурав давхар давхарласан цонх, сэргээгдэх эрчим хүч (нар, салхи), автоматаар удирдагддаг дулааны систем зэрэг шинэчлэлүүд нь нийт эрчим хүчний хэрэглээг 30-45% бууруулж байна.
• Практик жишээ: “Сэлбэ эко төсөл”-д 2022 оны хэрэглээний тайлангаас үзэхэд эко стандартын шинэ сууц жирийн амины сууцнаас 37% бага зардлаар тог, дулаанд зарцуулсан бөгөөд эхний 6-8 жилд хөрөнгийн зардлыг бүрэн нөхсөн байна.
• Тэсвэржилтийн хугацаа уртасна: Ногоон инженерийн шийдлийг барилгын бүх шатанд хэрэгжүүлснээр эко сууц 10-15 жилээр илүү удаан эдэлгээтэй болох нь батлагдсан. Энэ нь нийт амьдралын зардлыг 10-25%-иар бууруулах ашигтай.

Мөн эрчим хүчний хэмнэлтийн тухай ойлголтыг зөвхөн инженерийн салбарт гэлтгүй, эмнэлгийн барилга, боловсролын төвүүд, бизнес оффистой зэрэг олон газар хэрэглэвэл бодит хэмнэлт бүхий үр дүн гарч байна.

Эко амины сууцны үнэ цэнэ хэрхэн өсөн нэмэгддэг вэ?

Эко амины сууцны үнэ цэнийн өсөлт нь зөвхөн нэг чиглэлээр биш, олон талаас уламжлалтай хөгжиж буй тренд юм. Байгальд ээлтэй дизайн, нөгөө талдаа үйл ажиллагааны болон ашиглалтын хэмнэлтийн ачаар зах зээлийн үнэлгээ тогтвортой нэмэгддэг.

• Үйл ажиллагаа болон засварын зардал бууралт: Уламжлалт барилгаас ялгаатай нь эко стандарттай сууцны засвар үйлчилгээ ирээдүйд эрс хямд болж, ашиглалтын хэмнэлт шууд өмчийн үнэ цэнийг өсгөнө.
• Зах зээлийн эрэлт, стандартын шинэчлэл: 2024 онд Монголын барилгын нормыг шинэчилсэнээр эко барилгын чиглэлийн төсөлд хөрөнгө оруулах сонирхолтой хөрөнгө оруулагчид, компаниуд болон гэр бүлүүдийн тоо жил болгон өсөн нэмэгдсээр байна. Олон улсын “LEED”, “EDGE” зэрэг “ногоон гэрчилгээтэй” байшингууд дотоод болон гадаад зах зээлд нөхцөл байдалдаа тэсвэртэй, үнэ цэнэ өндөртэй байгаа нь судалгаагаар нотлогдсон.
• Маркетинг ба түрээсийн орлого: Монголд “Жаргалант эко вилла”, олон улсын “Velux CarbonNeutral” төслийн жишээн дээр нэгж байрны түрээсийн үнэ ердөө хоёр жилд 25% өссөн нь энгийн сууцнаас хоёр дахин давж байна.

Олон салбарт энэ өсөлтийн индексийн зарчмыг ашиглаж байна. Жишээлбэл, олон улсын банк, санхүүгийн байгууллагууд эко барилгын төсөлд илүү хямд хүүтэй зээл санал болгож, даатгалын компаниуд эдэлгээ сайтай, эрчим хүчний өндөр үзүүлэлтэй барилгыг илүү найдвартай хөрөнгө гэж үздэг. Үүнээс шалтгаалж, эрэлт хэрэгцээ цаашид улам нэмэгдэх таамаглалтай.

Хөрөнгө оруулалтын өгөөжийг хэрхэн тооцох вэ?

Амины сууцанд хийх хөрөнгө оруулалтаар цэвэр өгөөж (ROI) болон хэрэгжүүлэлтийн бүх үеийн зардлыг нарийвчлан тогтоох нь чухал. Үүний тулд дараах шалгуур үзүүлэлтүүдийг тооцдог:

• Анхны хөрөнгө оруулалт: Барилгын үндсэн төсөв, ухаалаг системийн суурилуулалт, техник технологи, “ногоон гэрчилгээ”-ний нэмэлт зардал зэргийг бүрэн тусгана.
• Жилийн зардлын бууралт: Жил бүрийн тог, дулаан, ус, засвар үйлчилгээний зардлыг энгийн амины сууцтай харьцуулж, хэмнэлт хэр өндөр байгааг тодорхойлно. Жишээ нь, эрчим хүчний дундаж хэмнэлтээс жил тутам 4 сая төгрөг зардал багассанаар 10 жилд нийт 40 сая төгрөгийн цэвэр хэмнэлтийг нэмэлтээр бодно.
• Үнийн өсөлтийн үзүүлэлт: Монголын сүүлийн 3 жилийн үл хөдлөхийн жишиг үзүүлэлтээр эко гэрчилгээтэй сууц 12-19%, энгийн орон сууц 9-12%-ийн дундаж огцом өсөлт байсныг харгалзан үзэх хэрэгтэй.

Тооцооллыг бодит жишээгээр тайлбарлахад: 250 сая төгрөгийн өртөгтэй эко амины сууц 10 жилд дунджаар 15%-ийн өсөлт үзүүлбэл, үйл ажиллагааны хэмнэлттэй нийлүүлээд 100 сая төгрөгийн урт хугацааны нэмэлт үнэ цэнийг бий болгож чадна.

Банк, санхүүгийн салбарт энэхүү хөрөнгө оруулалтын өгөөжийг дэмжсэн зориулалтын зээлийн хөтөлбөрүүд олноор гарах болсон нь ирээдүйд хөрөнгө оруулалтын тогтвортой үр өгөөжийг улам баталгаажуулна.

Монголд эко амины сууц сонгох үеийн шинжилгээ болон гол шалгуур

Эко амины сууц худалдан авах, хөрөнгө оруулах шийдвэр гаргахад дараах гол шалгуурыг нарийвчлан үнэлэх шаардлагатай.

• Байршил ба дэд бүтцийн хүртээмж: Улаанбаатар хот болон бүсийн шинэ суурьшлын бүс, эрчим хүч, зам тээврийн сүлжээгээр бүрэн холбогдсон, цэвэр агаар, замын дуу чимээ бага бүсийг сонгох нь үнэтэй.
• Техник, стандартын баталгаа: Монголын болон олон улсын “LEED”, “EDGE”, “PassivHaus”, “BestGER” зэрэг ногоон гэрчилгээтэй төслүүдийг сонгох нь хөрөнгө оруулалтын баталгаа, ирээдүйн үнэ цэнийг бэхжүүлнэ.
• Эрчим хүчний хэрэглээ болон ашиглалтад тулгуурласан тооцоо: Барилгын компаниас ирүүлэх тооцоололд жил бүрийн эрчим хүчний хэмнэлтийн хувь, хэмнэлтийн дүнг нарийвчилж шалгах мөн чухал. 
• Зах зээлийн оролцогчийн итгэлтэй төсөл эсэх: “Сэлбэ эко”, “Жаргалант эко вилла” зэрэг ашиглалтад орсон томоохон төсөл дээрх орлогын үзүүлэлт, өсөлт, үйлчилгээ, зах зээлийн нэр хүнд нь судалгаа хийх чухал байршил болдог.
• Байгальд ээлтэй, чанартай материал, технологи: Дулаан хадгалах өндөр ханатай, тогтворжсон бат бөх барилгын материал, бага химийн агууламжтай дотоод засал хэрэглэсэн сууц сонгох нь эрүүл мэнд, засвар үйлчилгээний зардалд эерэг нөлөө үзүүлнэ.
• Санхүүгийн эрсдэлийн үнэлгээ: Шинэ гарах, батлагдаагүй компани эсвэл технологи сонгож буй бол хөрөнгө оруулалтын хугацаа, магадлалтай эрсдэлийг судалж, өгөөжийн шинжилгээ хийх чухал.

Эдгээр шалгуурыг нарийвчлан судалснаар эко амины сууцанд хөрөнгө оруулах шийдвэрийг урт хугацаанд өгөөжтэй бөгөөд эрсдэл багатай гаргах нөхцөл бүрдэнэ.

Үүний зэрэгцээ эко амины сууцыг ажил хэрэгч барилга, боловсрол, эрүүл мэнд, үйлдвэрлэлийн салбарын газар ч хэрэгжүүлж, хөрөнгө оруулалтын бодит өгөөж, нийгмийн үр дүнг бүрэн хүртэх боломжтой юм.

Дүгнэлт ба ирээдүйн чиг хандлага

Эко амины сууц нь өнөөдөр Монголын хөрөнгө оруулагч, худалдан авагч, гэр бүлийн эрэлт хэрэгцээнд эрчимтэй нийцэж, зах зээлийн огцом өсөлт болон эдийн засгийн хурдан эргэлтийг авчирч байна. Байгальд ээлтэй инноваци, эрчим хүчний өндөр хэмнэлт, засварын болон амьдрах зардлын тогтвортой бууралт нь эко сууцыг хөрөнгө оруулалтын баталгаатай шийдэл болгохын зэрэгцээ ирээдүйд олон салбарт өргөн нэвтрэх суурьтай болгож өгч байна.

Өнөө цагийн өрсөлдөөнт зах зээл дээр эко барилга, ногоон байгууламжид хөрөнгө оруулалтаа хөтлөн чиглүүлэх нь санхүү, нийгмийн өгөөжийг төдийгүй амьдралын чанарын өсөлтийг урт хугацаанд хадгална. Цаашдын чиг хандлага нь зөвхөн орон сууцны цөөн шийдлээр хязгаарлагдахгүй, эрүүл мэнд, боловсрол, бизнес, технологи, хэрэглэгчийн өдөр тутмын амьдрал зэрэг олон салбарт тогтвортой хөгжлийг бодит үр өгөөжтэй хослуулахад чиглэх юм.

Тиймээс эко амины сууцны хөрөнгө оруулалтын стратегийг зөв тодорхойлж, дэвшилтэт шийдэл, байгальд ээлтэй амьдралын хэв маягтай хослуулах замаар та илүү өргөн боломж, зах зээлийн өрсөлдөөнд баттай давуу байр суурь эзэлж чадна. Ирээдүйд эко архитектур болон тогтвортой хөрөнгө оруулалтын зах зээлд ухаалаг, шинэлэг шийдвэр гаргасан хувь хүмүүс, байгууллагууд өрсөлдөөнт зах зээлд бусдаасаа илүүрхэн ялгарах болно. Бодит өгөөжид суурилсан, нийгмийн хариуцлагатай, ирээдүйг урьдчилан харсан хөрөнгө оруулалт бол өнөөдрийн бус, маргаашийн өрсөлдөөнд танд тэргүүлэх боломж юм.